総務省が5年に一度行なっている「住宅・土地統計調査」で、 空き家の数が820万戸（2013年度）にものぼることがわかりました。
日本の住宅数は6,063万戸（2013年度）ですから、日本は実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。
空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり、種類は様々です。　

空き家とは 空き家にも種類があり、「常時住んでいないが使っている」、「貸したいのに借り手がいない」、「売りたいのに買い手がいない」、「その他」に分類されます。 二次的住宅：住んではいないが使われている住宅 賃貸用住宅：借り手がいなくて現状空き家の住宅 売却用住宅：仲介などで売却活動を進めているが、売れていない住宅 その他：ほとんど使われていない用途不明の住宅 これらの中で明らかに問題とされるのは、「その他」に分類される空き家です。 その他に該当する空き家には、例えば介護施設への入所で空き家になる場合や、所有者が亡くなって空き家になる場合などを含みます。

空き家が増えています 　総務省統計局では、5年ごとに住宅・土地の統計調査を公表しており、その推移を確認することで、空き家がどのくらい増えているのか知ることができます。全国の空き家率は増加の一途で、平成25年においては空き家数が820万戸、空き家率が13.5%となりました。 日本の住宅数は6,063万戸（2013年度）ですから、日本は実に7軒に1軒が空き家であることがわかります。 空き家とひと口にいっても、戸建てもあればマンション、アパートもあり、さらにはそれが自宅用であったり、賃貸用であったり、種類は様々です。 ただここ5年について見てみると、、空き家数は62万8000戸の上昇、その内増加しているのは「一戸建て」です。2008年から2013年までの5年間で増えた空き家のうち、一戸建てはそのほぼ8割にのぼります。 第三者がすぐに住める状態でないほど老朽化し、賃貸用としても売却用としても価値のなくなった住宅が現在の空き家問題としての対象となります。 国土交通省の「平成26年度空家実態調査」で空き家の割合を見てみると、「その他の住宅」は空き家全体の42％で300万戸以上になっています。 早期の対策を検討しなければならない状況になっています。

空き家の今後の増加予想 野村総研の調査結果（したグラフ）から。空き家を含む利用されていない住宅の解体や、中古住宅流通市場の整備、リノベーションなどの住宅用途以外への有効活用、さらに新築住宅建設の制限が進まなければ、2033年の総住宅数は約7,100万戸へと増大し、空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%にいずれも上昇すると予測されるデータもあります。

住居ストック数は、総世帯数より多い 住宅ストック数（青色のグラフ）は、世帯数（黄色のグラフ）1968年以降逆転をしていて、供給過剰の状態になっています。平成25年では住宅ストック数（6060万戸）は、世帯数（約5240万世帯）に対して16％多くなっています、現在もマンションや住宅は94万戸（賃貸・分譲合計）ほどの供給が続いていますので慢性的な今日供給過剰となっているのが現実的なのです。

都道府県別空き家率 平成25年度総務省による　住宅土地統計調査によると空き家率の高い都道府県は下記の通りです。空き家率の高い都道府県としては別荘などのある山梨や長野などが数が多くなっています、実質の空き家としては鹿児島・高知が上位を占めしています。 地方では空き家率が高くなていることが判ります。若者が大都市に集まり、地方の過疎化に加え高齢化が進む悪循環が空き家を生んでいます。 空き家が増えるということは、その地域に住む人が減っているということです。日本の地域振興にとって大きな問題です。

数からいくと大都市の空き家が多い 　地方の空き家率を比較しましたが、数で言うと分母が多いので、数が多いのは大都市のほうであり、東京都が約８１万戸、大阪で約６８万戸、神奈川県で約４９万戸となっており、これに４２万戸の愛知県を含めると、約２４０万戸にも及びます。 この数は空き家全体の約２９％にも達し、地方よりも大都市の空き家問題が問題視されているのです。 地方の空き家は、比較的土地も広く隣接する家も離れているが、都市部では隣接する地域への影響もより大きく空き家問題が最近取り上げられている一つの原因となっています。

空き家の内容 右のグラフが空き家と割合を示したもので、賃貸や売却の予定が無く、別荘などでもない空き家（空き家問題の対象になる）が全国に318万戸あり、戸建が220万戸もあります。 下のグラフは空き家の利用状況を調査したもので、転勤や入院など長期にわたって不在な家も含まれますが、人が住んでいないウことで管理が不十分になりがちになりそれが問題となっています。さらに老朽化がすすみ、破損や倒壊の恐れのある住宅は80万戸とのデータもあります。 この数から空き家問題が深刻であることを思い知らされます。

人口減少　世帯数減少 　人口減少は世帯数の減少にも結び付き必要な住まい数減ってきています。 　高度成長とともに核家族化が進み、世帯数が増えるとともにマイホームの夢を追って持ち家は増加をしてきました。増えてきた総戸数にたいして人口すなわち総戸数がが減ってくれば必然的に空き家が増えてきます。 　また地方においては、人口の流出が加速され空き家率が高くなってきています。大都市集中の経済システムが招いたものである意味将来の都市における縮図としてとらえる必要もあります。

高齢化 　人口減少と並ぶ問題として高齢化があげられます。人口減少の結果生じてくるのが高齢化問題です。 高齢者ほど持ち家を持っています、高度成長期にマイホームを求めた世代だからです。 　空き家の所有者の動向を見てみると、65歳以上が多いくなっています。(参考)「戸建て空き家所有者の年齢のグラフ」の年齢と比較すると、高齢者が空き家を所有している比率が高いことが分かります。 次に空き家になってしまった理由の調査結果が出ています。死亡や入院、老人ホームへなどの施設への入居など高齢者ならではの理由が半分を超え例ることがわかります。核家族化が進み、都市への流出が進んでいる地方においては特に顕著になっています。 さらに都市部でも、団地やマンション、古い分譲地などでも同様な現象が生じてきています。所有者が高齢だと体力的にも住んでいても維持管理ができないケースが多くなります。さらに空き家になればさらに痛みが激しくなります。別の居住地へ転居していれすればなおさらです。 高齢者が死亡した場合子供が相続することになりますが、核家族化で子供も住居をもっていますので、多くの場合親の住居は空き家になってしまいます。 空き家になった住まいを管理するにも居住地より遠いことも多く、ますます放置される空き家が増加する可能性があります。高齢化社会の進行が、空き家の増加の背景にあることがわかります。

住宅の過剰　供給とストック数 　高度成長期にかけて、住宅の量を確保することを目的に住宅政策がとられてきました。また住宅建設による経済効果もあり、景気刺激策として新築住宅への減税などの優遇措置が取られてきました。建築会社自体も全国に多くの企業が存在し、経営を継続していくために新築物件を供給していますが、人口減少が転じた今は供給過剰になっています。 空き家の再活用として考えられる中古住宅の市場は民間の経済原理まかせで、中古住宅を買う際のローンやリフォーム費用などには優遇措置は取られていません。マイホームイコール新築住宅という新築偏重のある日本において新築の方が各種優遇されていてお得感であれば、当然新築に流れます。実際に住宅取引に占める新築住宅の割合は8割で、中古住宅は残りの2割しかありません。

住まいの老朽化 空き家問題の多くは建築時期が昭和55年以前の旧耐震基準の建物になります。その率はの74.6％に上ります。ほとんどが老朽化して「住めない」「貸せない」「売れない」利用できなくなっています。 　空き家がしっかりしていたとしても、耐震基準だけでなく当時の建築で建てられた建物は、その後の法律の改正など建坪率や接道などが違法となり「既存不適格」と呼ばれます。既存不適格の建物の場合、購入後にリフォーム・改築・増築をしようとすると規制に引っかかるため大規模に手をいれられません。このような建物の場合、当然所有者も住みませんし賃貸にも向きません。家を解体する前提で売却しようとしても、解体費の捻出や解体費用分の値引きもあり、希望する価格で売れないため放置されているケースも多くあります。放置された結果、老朽化も進み58.9％の建物で腐朽、破損が生じており、27.2％で屋根の変形や柱の傾きなどが生じています。 住宅ストックが豊富なので、より良い物件が豊富で、不適合の烙印が付いた古い家の対応はより難しいものになっています。

固定資産が高くなるから 　空き家問題は老朽化した空き家であれば、解体して更地にすれば問題は無くなります。ところが、土地の固定資産税にはその土地に家が建てられている場合の特例があり、敷地が200平米以下の場合は固定資産税が6分の1になります。（200平米を超える場合は家の床面積の10倍までの固定資産税が3分の1に軽減）実際には更地の固定資産税の上限は評価額の7割ですので、固定資産税が6倍になることはなく4.2倍程度になります。 居住していてもしていなくても、建物さえ立っていれば軽減措置は受けられますので、空き家住宅は、どんなに老朽化が進んでも解体がなかなか行われません。

相続と地権者の問題 　空き家を取得した経緯を見てみると、52.3％が相続で取得しています。核家族化により両親との同居をしている世帯は少数ですから、相続した時点で空き家になっています。条件がよい住宅であれば、相続時に売却や賃貸にするなどできますが、現実的には、空き家にしておくしかありません。 　また、複数人で相続した場合、不動産の処分方法で折り合わず棚上げになる場合もあります。そうでなくても「育った家だから壊したくない」「先祖代々の家は売れない」などの感情的理由や「売っても解体費などで大した金額にならない」「地価が高くなるまで持っていた方がいい」といった経済的な理由もあります。更地にすれば売却できそうな条件の良い立地であっても空き家になってしまうのは、こういった場合が多いようです。 地方にななればなるほど、地権者が遠隔地で地価も安くより、近隣で空き屋が問題となりづらいのでより顕著になっています。 絶対数は少ないですが、地権者すらわからない空き家も増えてきていることが大きな問題です。

空き家問題の具体的な例 適切に管理されず放置されている空き家が原因で周辺住民の住環境に安全面・衛生面で悪影響を及ぼしているような状況を空き家問題といわれています。マスコミで取り上げられているのは戸建が多くそれに限定されてものになっています。 空き家問題の具体的な例は以下のようなものがあります ● 老朽化した空き家の木材が飛散し、人的または物的被害を与える ● 大型地震により、倒壊の危険がある ● 人が住んでる住居と比べ、空き家は放火の対象となりやすい ● 地域の景観を損ねる ● 不審者が住み着き、近隣の治安が悪化する可能性がある ● ごみの不法投棄の場所となりやすい

地方の経済を損なう空き家問題 地方の空き家問題の多くは、前述の少子化による人口減少と高齢化・核家族化、都市部への移住による人口流出が大きな原因です。いままで2世代・3世代で暮らしていた実家にはその為高齢な親だけが住むことになります。親が施設に入ったり亡くなりすると実家の不動産を子供が相続しても、すでに生活拠点が別にある相続者は居住しなくなります。地方の条件の悪い住居はそのまま空き家となり、所有者が離れて住んでいるため管理が十分にされません。 空き家が増えるということは、その地域の仕事がさらに無くなり活力が低下し、税収や公共企業の収入も減り道路や水道、電気といったインフラを維持することが難しくなってしまいます。スーパーや銀行、クリニック、ガソリンスタンドなど、生活に欠かせない施設の撤退も起きてしまい、空き家の増加はその地域の魅力を低下させてしまう原因となってしまいます。空き家率が30%を超えると自治体財政・そして地域はは破綻する？！ 日本全国で起こっている過疎化の問題は空き家問題からも読み取れます。日本の将来の為にも地方の空き家問題に注視していく必要があります。

都市部の空き家問題 大都市圏では空き家率は10〜11％と低いものの、空き家数はかなりの数に上ります。平成25年住宅・土地統計調査によると、東京都 820,000戸・大阪府 680,000戸・神奈川県　460.000戸・愛知県 420,000戸など地方より数では多くなっています。その多くは住宅街の中に存在し、前述の問題を生じています。 地価も高く解体して売却しても十分に利益がでそうな23区内でも、老朽化した空き家が放置されているケースは珍しくありません。都市には古くから住宅が密集して建てられていて、狭い土地いっぱいに建てられた建物も多くあります。建築基準法では幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという「接道義務」が定められているため、条件に当てはまってしまうと「既存不適格」になります。更地にすると家を建てられなくなるケースもあり、その土地の価値は非常に低くなり売却の可能性もほとんどなくなります。 また、将来的に住みたい・値上がりの期待して持っていたい、もちろん家に愛着もあるはずです。さらに前述の固定資産税の節税問題がからみ、わざわざ解体費などを払いさらに高い税金など払いたくないとなると空き家が増えて当然です。 都市部の空き家問題はなかなか解決しそうにありません。

マンションの空き家問題 マンションは築30年を超えると空室率が高まるといわれていて、2008年の総務省の調査では全国で72万戸弱が放置マンションとされ空き家になています。 マンションは区分所有ですので空き室のまま放置しても固定資産税のは変わりません、建物も管理しなくても急激な老朽化は進みませんので放置しやすくなてしまいます。所有者が遠方に住んでいて、投資用や賃貸用としているマンションも築年数や立地などが悪いと空き家になる確率も高くなっています。特に古いマンションはその傾向が強く最終的には全体がスラム化してしまいます。 マンションの場合、建て替えや解体などの老朽化対策は戸建て以上に大変です。建物が大規模で頑丈なため、解体や建て替えにも莫大な費用が掛かります。立地条件がよく容積率に余裕があれば、建て替えで以前よりも多くの部屋を作り、その売却益を見込んで建て替えを行うこの方法ができる場合は良いですが、それでもマンションの処分については、住居者利害が対立し話が何年も進まないケースはざらにあります。多くのが建て替え条件を満たさず処分方針が決まらない間も老朽化は進んでいきます。 現在全国のマンションストック613万戸（14年末）に対し、昭和55年以前の旧耐震基準で建設されたマンションは106万戸もあります。今後マンションの老朽化は急速に進み、築40年超のマンションは、10年後には140万戸、20年後には277万戸に達すると予測されています。この数がスラム化するとなると恐ろしい事になります。これがマンションの空き家問題で、都市の維持にもかかわる問題と言えます。

空き家が生む経済的損失 空き家がそこにあると言う事は、活用されていない資産がそこにあると言う事になります。土地を活用することによって生まれる住まいが建築され人が住むことにより、衣食住の経済活動が生まれ、納税や地域活動への参加などの経済効果、資産を売ることによって現金化されそれを活用する経済効果、など活用されるはずの空き家資産が凍結されていることは経済的損失を生んでいると言えます。 さらに空き家の持つ景観を損ない活気の無い街並みを生むことは、地域の付加価値を損ない、住民が去り、観光的にも地域経済の衰退にまで至ってしまいます。 　今後増える空き家対策は国を挙げて取り組むべき問題となってきております。