耐震設計書の偽造事件が昨今世間を騒がせています。　あなたのお住まいは大丈夫でしょうか？　

　「住まいの安全」と言っても、防犯や家庭内の事故などさまざまな側面があります。また住宅の耐震問題に限っても、問題はマンションに限りません。今回はこの住宅の耐震性の問題を中心に「住まいの安全」について考察してみました。

　千葉県の一級建築士の構造計算書の偽装問題から、ずさんな検査機関や販売会社の不正など、マンションの安全性に関してさまざまな問題が浮上してきました。


　建設業界に限らず、今までも食肉業界や自動車業界、その他さまざまな分野で捏造やウソが摘発されてきました。そのつど消費者の保護や防衛が叫ばれるわけですが、しかし、私たち消費者は、日常の買い物に関しても、それまでの流通過程を信用して購入するしかありません。専門知識もないし、信用しなければ何事も進まないからです。疑っていたらキリがありません。そういった中で生産者や販売業者が不正を働いたとしても、表に出るまでは分かりません。新聞沙汰になるまで、消費者はその製品が安全であると信じて疑わないのです。

　「どこでもやってることだよ」という声がどこからか聞えてきそうです。そういった意味では、姉歯建築士の告発に関しても、やった行為は許せないが、その発言内容には一理ある、と思われる方がいるかも知れません。建築業界だけでなく、こうした裏事情を抱えている“業界”は実はたくさんあるのではないでしょうか。何れにせよ、問題は日本という国の「業界の体質」だと言ってよいのかも知れません。


　それにしても、食品や自動車などと違って、マイホームは多くの人たちにとって一生に一度の買い物です。「震度の地震にも耐えられない欠陥住宅です。即刻退去して下さい。お金は返せません」などと買った後に突然言われても、まさに「寝耳に水」「青天の霹靂」としか言いようがありません。
　今回の耐震強度の偽装問題は、住宅ローンを組んでやっとマイホームを手に入れた「庶民の夢」を無残にも打ち砕いた、という意味で、とても罪深い事件だと言わざるをえないでしょう。このような問題が多発する中、私たちは住宅問題に限らず是非とも賢い消費者になる必要があります。

　今回の構造計算書偽造問題を目の当たりにして、「どうすれば安心できるマンションが買えるだろうか？」と不安に思っている人も多いことでしょう。マンション購入を控えている人のために、私たちが今できるレベルの“自衛手段”について解説しました。

□	アドバイス１： 信頼できる会社のマンションを買う
	★今回の問題への対応も不動産会社の信頼度をはかる尺度となる
	「大手だから信頼できる」「大手以外はダメだ」とは一概に言えないのです。事はそんなに簡単ではありません。それでは、結局は「マンションを買う人の自己判断」ということになってしまいますが、一般的に、たとえば今回のような問題が起きた時に、顧客の不安を払拭するためにきちんと社内調査をして説明するなどの対応をしてくれる会社は安心感が高い、ということは言えるかも知れません。一概には言えませんが、何事も誠意のある対応が取れる販売店はそれだけ安心感も高い、とは言えるでしょう。

□	アドバイス２： 構造の専門家に構造計算書をチェックしてもらう
	★工事現場の看板を見ても、構造設計を誰が担当したかは分からない
	マンションの構造計算書は専門的な書類なので、通常素人が見ても偽造されているかどうかはまず分かりません。そこで、費用はかかりますが、専門家に販売センターまで同行してもらって構造計算書や構造設計図をチェックしてもらう、という手もあります。（※販売センターには設計図書が大抵は置いてあって、頼めば見せてもらえます。構造関係の設計図書を常備していない場合でも、事前に依頼すれば用意してくれるはずです。逆に頼んでも面倒くさがって見せてくれない場合などは、心配なので購入を再考すべきかも知れませんね。）　 ※なお、今回偽造が発覚した姉歯建築士はどこの「団体」にも所属していないそうですが、マンションを買う時には、構造計算を手がけた建築士や設計事務所の名前も教えてもらうとよいかも知れません。ちなみに、著名建築家のアトリエ出身であるなど出自のきちんとした建築士は、その出身ブランドに傷をつけられないので間違いがない、とも言われています。

□	アドバイス３： 「住宅瑕疵保証」付きマンションを買う
	★今はまだ浸透していないけれど、将来的には有望な「住宅性能保証制度」
	'00年4月以降、すべての新築マンションに10年保証が義務づけられ、構造部分に欠陥が見つかった場合は売主に損害賠償や補修を請求できることになっています。ただし、売主が倒産してしまった場合は金銭的な補償が得られず、最悪の場合は泣き寝入り、ということにもなりかねません。そこで（財）住宅保証機構や民間の検査機関などが「10年間の瑕疵保証（住宅性能保証制度）」を手がけています。保証付きのマンションなら、たとえ売主が倒産しても、補修費用の大半を保険で賄ううことができます。 ※ただし、この制度を利用している分譲マンションが現在はとても少ないので、保証付き物件を探すだけでも大変という点が最大のネックです。

□	アドバイス４： 「住宅性能表示制度」を利用したマンションを買う
	★混同しそうな「住宅性能保証制度」と「住宅性能表示制度」
	上の「住宅性能保証制度」よりもっと普及している制度に「住宅性能表示制度」があります。似たような名前なので混同されやすいのですが、表示制度の方は、「耐久性や省エネ性など建物の性能を等級などで表示する」という制度です。制度の利用は任意ですが、分譲するマンション全てで制度を利用している不動産会社もあります。 　なお、この性能表示制度には耐震性能に関する表示項目もあり、等級１〜３で表示されます。一番低い等級１は建築基準法の耐震基準をクリアしているレベルですが、通常の建築確認とは別の観点から構造設計図のチェックや施工現場の検査が行なわれるので安全度が高まる、とのことです。（※ただ、今回話題になっている「検査機関」が建築確認も性能表示制度の検査も両方行なうケースが多いので、この制度でも100パーセント偽造を見抜けるとは言い切れない、という側面は残ります。）

□	アドバイス５： 超高層マンションを買う
	★高さ60メートル以上の建築物は審査が特別に厳しい
	「超高層マンションが地震で倒壊したらそれこそ大変だ」と思われる方が多いかも知れません。しかし、高さ60メートル（20階前後）を超える建物を建てる時は、通常の建築確認の手続きの前に「構造評定」という手続きが必要になるのです。この構造評定は、複数の学識経験者（大学教授）などで構成する評定委員会が建物の構造をチェックして、所定の耐震基準を満たしているかどうかを審議する仕組みになっています。要するに通常の建物に比べて厳しく審査されるので、「書類偽造の可能性はまず考えられない」体制だと言われています。 ※ただし、規準はあくまでも「高さ60メートル以上」であって、20階前後という階数ではありません。審査が大変なので、多くのマンションが高さ60メートル以下の建造になっているので、注意が必要です。

　上でも触れましたが、一戸建てやマンションを購入することを検討しているなら、このご時世、是非とも「地震対策」を念頭においておくべきでしょう。最悪の場合、「住まいは崩壊、数十年先まで支払い義務のあるローンだけが残った」なんて羽目になる可能性だって無くはないのです。
　何れにせよ、日本は「地震列島」です。日本のどこに住んでいても地震は“いつか”ではなく“いずれ”起こる、と覚悟しておくべきでしょう。

　ですから、これから一戸建てやマンションを購入を予定されているのならば、
　上記と多少繰り返しはありますが、以下のポイントは必ず押さえておきましょう。

□チェック１ 土地の地盤は軟弱地盤ではないか？　軟弱地盤の場合は基礎構造に充分な対策は取れるのか？ □チェック２ 施工会社の耐震性能実績はどのようなものか？ □チェック３ 「住宅性能表示制度」（※上記参照）における耐震等級はどうか？（1、2、3のうち3が一番安心） □チェック４ 免震構造かどうか？ □ま　と　め 以上の3点は最低限チェックしておくべきものです。それと、最後の４「免震構造」のチェックも大事ですよ。 ★「免震構造」を取り入れているマンションが特にオススメである理由は、かの阪神・淡路大震災の折にも「免震構造」のマンションがほぼ無傷で残ったことが第一にあります。従来の耐震構造の建物群が大きなダメージを受けたことを思うと、圧倒的な耐震性能ということができるでしょう。

下のＱアンドＡを参考に、あなたのお住まいの「耐震性能」をチェックしてみましょう。
※なお、アパートやマンションの場合は1、2、5、6のみをチェックして下さい。

■お住まいの耐震診断ＱアンドＡ■ □Ｑ１ 家が建てられたのはどちら？ Ａ 昭和57年（1982年）以降 Ｂ 昭和56年（1981年前）以前 ※ 阪神・淡路大震災で倒壊した建物の多くは昭和56年以前の古い建築基準によって建てられたものでした。 □Ｑ２ 家が建っているところの地盤はどちら？ Ａ 強い地盤・・・・・・・・・・・・・・・・・・・揺れが小さい Ｂ 弱い地盤（埋め立て地など） ・・・揺れが大きい ※ 田んぼや沼地などを埋め立てた土地や造成地で盛土した土地、大雨で出水するような低湿地などは弱い地盤です。このような場所は、地震のゆれが大きくなって大きな被害を受けることがあります。 □Ｑ３ 建物の基礎はどちら？ 〔木造住宅のみ〕 Ａ 鉄筋コンクリート基礎 ・・・・・強い基礎 Ｂ それ以外（玉石基礎） ・・・・弱い基礎 □Ｑ４ 壁の配置はどちら？ 〔木造住宅のみ〕 Ａ 良い・・・壁は建物全体にバランスよく、四すみに配置することが大切 Ｂ 悪い・・・壁が少なく、外壁がほとんど窓や扉になっている場合は危険 ※ 柱だけでなく、しっかりとした壁をバランス良く配置する必要があります。筋交いを設けたり合板で補強すると、地震に対して強くなります。 □Ｑ５ 建物の形はどちら？ Ａ 単純な形（例：正方形や長方形のような形） Ｂ 複雑な形（例：凹凸が多い形） ※ 複雑な形の家や、1階部分が車庫などになっていて壁が少ない部分がある家は、倒壊したり破壊する危険性があります。 □Ｑ６ 建物に以下のような症状はある？ □ 基礎や土台の部分が腐ったり、白蟻に食われている □ 屋根の棟の線や軒先の線が波打っている □ 柱が傾いたり、建具の建付けが悪い □ 鉄筋コンクリートのひび割れから赤さびが出ている Ａ ない Ｂ ある □結論 　以上の6問が全てAであれば、ひとまず安心でしょう。 　一方、Bが1つでもある場合は、専門家による耐震診断を受けた方がよいでしょう。特にBが複数ある場合はなるべく早く専門家による耐震診断を受けましょう。

　昨今は各地で大きな地震が相次いでいます。忘れかけられていた阪神・淡路大震災の被害も、最近の地震の多発で再度思い返されてきているようです。

　けれども、こんなに地震が相次いでいるにも拘らず、お住まいの地震対策って案外やっていないものではないでしょうか？　
　「やってない」のは、「来たらきたでしょうがない」「何から手をつけていいのか分からない」などの諦めや戸惑い感の方が不安よりも大きいからかも知れません。でも、諦めてしまったら、助かる命も助からなくなってしまいます。やはり、できることはしておきましょう！